Fachanwalt für Wohneigentumsrecht in Berlin-Charlottenburg-Wilmersdorf

Eine Wohnungseigentümerversammlung bestimmt unter anderem auch, dass ein bestimmter Wirtschaftsplan so lange gültig ist, bis ein neuer Plan beschlossen wird. Das Gleiche muss dann auch in Zukunft so gehandhabt werden: So gilt auch der nächste Wirtschaftsplan so lange, bis ein neuer auf den Weg gebracht wird. Der Verwalter hat daher die Aufgabe, für jedes neue Kalenderjahr einen solchen aufzustellen. Dies wurde am 19.08.18 vom Bundesgerichtshof beschlossen.

Eine Wohnungseigentümerin verlangte von anderen Eigentümern in einem Mehrparteienhaus, dass diese, nachdem sie ihr Bad saniert hatten, den Schallschutz auf maximal 46 Dezibel senken. Der BGH wies die Klage ab, da bei solchen Modernisierungsmaßnahmen des sogenannten Sondereigentums kein höheres Schallschutzniveau verlangt werden kann. Stattdessen gelten hierbei immer noch die technischen und zumeist auch niedrigeren Standards, die schon bei der Errichtung des Objekts zählten.

Am 25.01.18 beschäftigte sich der BGH mit der Thematik, ob einem Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 1 WEG das Wohnungseigentum unter bestimmten strengen Bedingungen auch ohne vorherige Abmahnung entzogen werden kann. Dabei kam er zu dieser Entscheidung: 

Generell muss vor einer Entziehung des Wohnungseigentums immer erst eine Abmahnung erfolgen. Denn dabei handelt es sich um eine sehr strenge Maßnahme, die nur dann durchgeführt werden sollte, wenn es keinen anderen Weg mehr zurück zum sogenannten Gemeinschaftsfrieden gibt. So darf auf die Abmahnung nur verzichtet werden, sofern sie offensichtlich keinen Erfolg bringen oder die Gemeinschaft schädigen wird.

Führt der Eigentümer aber sein den Gemeinschaftsfrieden störendes und bereits gerichtlich bekanntes Verhalten weiter fort, kann auf diese verzichtet werden. In diesem Fall wäre die Entziehung des Wohnungseigentums der nächste logische Schritt. Der betroffene Eigentümer hätte daher kein Recht mehr auf eine weitere Abmahnung.

Die Wohneigentumsanlage bestand aus insgesamt 24 Geschäften, Praxen, Büros und 14 einzelnen Wohnungen. Ein Eigentümer erwarb eine Einheit im Erd- und Kellergeschoss im Rahmen einer Zwangsversteigerung und betrieb darin unerlaubterweise eine Gaststätte. Der Bundesgerichtshof beschloss aus diesem Grund am 11.05.18, dass die Eigentümergemeinschaft auch nach einer gestatteten Nutzung von zehn Jahren nun den Betrieb des Lokals aufgrund einer andauernden Lärmbelästigung untersagen darf. Die Türen der Gaststätte bleiben daher von nun an geschlossen.

Ich, Uwe Heichel, bin Rechtsanwalt in Berlin und berate Sie gerne rund um alle Themen des Wohneigentumsrechts.

Der BGH (Bundesgerichtshof) entschied in einem Urteil vom 17. Oktober 2014 – Az. V ZR 9/14 0150 –, dass einzelne Wohnungseigentümer bzw. -eigentümerinnen die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums durchsetzen können unter der Voraussetzung, dass die Sanierung zwingend erforderlich ist.

Der BGH kam außerdem zu dem Ergebnis, dass es bei einer notwendigen Sanierung oder Instandsetzung keine Opfergrenze gibt. Das bedeutet, dass finanzielle Schwierigkeiten einzelner Wohnungseigentümer bzw. -eigentümerinnen nicht berücksichtigt werden können.

Bei einem Handymast auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses ging es um die Frage, ob die Mehrheit der WEG-Stimmen ausreicht oder ob ein einstimmiger WEG-Beschluss notwendig ist. Hier kam der BGH mit Urteil vom 24. Januar 2014 – Az. V ZR 48/13 – zu dem Ergebnis, dass es sich bei einem Handymast um eine bauliche Veränderung handelt, die nur einstimmig herbeigeführt werden kann.

Das Amtsgericht Brake kam in einem Urteil vom 29. Oktober 2014 – Az. 3 C 210/14 – zu dem Ergebnis, dass ein bereits aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschiedener Wohnungseigentümer zur Zahlung von rückständigen Hausgeldvorschüssen verpflichtet ist. Das Gericht entschied zugunsten der Eigentümergemeinschaft auf der Rechtsgrundlage des beschlossenen Wirtschaftsplans.

In einem anderen Rechtsstreit vor dem Landgericht (LG) Berlin hatte ein Wohnungseigentümer die mehrheitlich beschlossene Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft angefochten. Als Grund führte er die Unverständlichkeit der Abrechnung an. Erforderlich ist eine geordnete und übersichtliche Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthalten muss. Das LG Berlin entschied mit Urteil vom 28. Februar 2014 – Az. 55 S 150/12 WEG – zugunsten des Wohnungseigentümers.

Die Versammlung umfasst vor allem Inhalte zu:

• Verwaltung
• Gebrauch der Wohnungen und öffentlichen Räume
• Gemeinschaftseigentum
• Änderungen der Eigentumsverhältnisse
• Bauarbeiten / Renovierungen o. Ä.

In der Regel ist die Versammlung nicht öffentlich – nur die Eigentümer bzw. Eigentümerinnen der Immobilie haben also Zutritt. Bei bestimmten Inhalten können jedoch Ausnahmen gemacht werden. Wenn Gutachter / Gutachterinnen, Handwerker / Handwerkerinnen, Juristen /Juristinnen oder andere Sachverständige für ein spezielles Gebiet von den Eigentümern bzw. Eigentümerinnen befragt werden sollen, können diese für diesen Sitzungspunkt teilnehmen.

Die Wohnungseigentümerversammlung hat mindestens 1x jährlich zu erfolgen. In der Regel übernimmt die Hausverwaltung die schriftliche Einladung, bei der eine Zweiwochenfrist zu beachten gilt. Wenn mehr als 25 Prozent der Eigentümer bzw. Eigentümerinnen eine Einberufung beantragen, ist dem zu entsprechen. In dringenden Fällen kann die Frist auch entfallen.

Haben Sie Fragen zur Wohnungseigentümerversammlung als Eigentümer / Eigentümerin bzw. Mieter /Mieterin oder zum Wohneigentumsrecht allgemein? Kontaktieren Sie mich gerne in meiner Kanzlei in Berlin!

Das WEG (Wohnungseigentümergesetz) regelt in Deutschland die Eigentumsverhältnisse und Eigentümergemeinschaft von Mehrfamilienhäusern mit mehreren Wohnungseigentümern bzw. -eigentümerinnen.

Das WEG gibt zum Beispiel an, dass der Grundstückseigentümer bzw. die -eigentümerin die Miteigentumsanteile aufteilen darf; er bzw. sie kann demnach die Parteien im Haus separat als Eigentumswohnungen verkaufen. Um die individuellen Interessen und auch mögliche Konflikte in der Eigentümergemeinschaft zu behandeln oder zu vertreten, regelt das WEG zudem den Ablauf und die Beschlüsse der sogenannten Eigentümerversammlung, die mindestens einmal im Jahr abgehalten und von einem bestellten Verwalter bzw. einer Verwalterin geleitet wird.

Das WEG nennt in §§ 10 bis 19 auch die Rechte und Pflichten, die der Eigentümer des Grundstückes oder der Wohnungen bzw. die Eigentümerin trägt, und legt dar, inwiefern den Parteien auch die Nutzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums zusteht. Eine Pflicht ist, dass sich jeder Eigentümer bzw. jede Eigentümerin beispielsweise an den Kosten für Verwaltung und Instandsetzung des Gebäudes zu beteiligen hat. Ein Recht ist die Nutzung der gemeinschaftlichen Räume wie des Treppenhauses oder der Abstellräume.

Zudem ist im WEG die Kostenaufteilung für etwaige Sanierungen oder Ähnliches festgelegt, ebenso wie die verwalterischen Aufgaben für das Eigentum. Nach § 20 ist ein Verwalter bzw. eine Verwalterin zu bestellen, der oder die Aufgaben wie den Abschluss von Verträgen und die Planung bzw. die Prüfung der Durchführung von Sanierungen innehat.

Im WEG wird die Rechtsfrage nach Sonder- und Gemeinschaftseigentum geklärt. Unter Sondereigentum versteht man das individuelle Eigentum, das nicht zur gemeinschaftlichen Verwendung zur Verfügung steht; also die einzelnen Eigentumswohnungen inklusive Innentüren, nicht tragende Zwischenwände, Böden etc. Hierzu gehört aber auch der Balkonraum und die dazugehörigen Fenster- und Türrahmen. Jeder Eigentümer bzw. jede Eigentümerin ist dabei selbst für Instandhaltungsmaßnahmen zuständig und auch kostenpflichtig.

Unter Gemeinschaftseigentum versteht man die gemeinschaftlich genutzten Räumlichkeiten einer Eigentümergemeinschaft, wie zum Beispiel das Treppenhaus, den Aufzug und etwaige Kellerräume oder Gartenflächen. Hierfür gibt es zudem spezielle Sondernutzungsrechte, die ebenfalls im WEG geregelt werden. Zum Gemeinschaftseigentum zugehörig sind auch bautragende Elemente wie Decken, Wände und das Dach, sowie die im Außenbereich liegenden Fenster und Balkongeländer. Für die zeitgemäße Instandhaltung sowie für die hierdurch verursachten Kosten ist die gesamte Eigentümergemeinschaft verantwortlich, wobei der bestellte Verwalter bzw. die Verwalterin ebenfalls Pflichten diesbezüglich hat.

Für einzelne Bereiche des Gemeinschaftseigentums können Sondernutzungsrechte ausgesprochen werden. Ein solches gilt zum Beispiel für Gartenflächen oder Pkw-Stellplätze auf dem Grundstück, die zwar Gemeinschaftseigentum sind, jedoch von einem einzelnen Eigentümer oder einer Eigentümerin genutzt werden. Hierfür kann vereinbart werden, dass dieser oder diese für die Instandhaltung allein zuständig ist.

Das WEG regelt die Kosten für Instandsetzungen oder Modernisierungen von Gemeinschafts- und Sondereigentum.

Beim Gemeinschaftseigentum wird unter anderem zwischen Maßnahmen unterschieden, die den Wert sowie die Nachhaltigkeit der Immobilie erhöhen, und äußeren, optischen Veränderungen. Wohnungseigentümer bzw. -eigentümerinnen können die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums insbesondere bei resultierender Unbewohnbarkeit des Sondereigentums erzwingen.

Zu nachhaltigen Baumaßnahmen im Gemeinschaftseigentum gehören:

• Einbau einer neuen Heizung
• Einbau neuer Lampen im Treppenhaus oder Eingangsbereich
• Einbau einer neuen zentralen Türsprech- und Klingelanlage
• Säuberung von tragenden Wänden / gemeinschaftlichen Böden etc. bei Schimmel o.Ä.
• Modernisierung des Daches

Optische Veränderungen im Gemeinschaftseigentum sind zum Beispiel:

• Anstrich des gesamten Gebäudes oder bestimmter Einzelteile

Für einen geplanten Außenanstrich müssen alle Wohnungseigentümer bzw. -eigentümerinnen des Grundstücks zustimmen. Soll eine neue Heizungsanlage eingebaut oder andere Elektroinstallationen vorgenommen werden, müssen drei Viertel der Eigentümer bzw. Eigentümerinnen im Haus dafür sein. An den Kosten haben sich für gemeinschaftliche Instandsetzungen generell immer alle Eigentümer bzw. Eigentümerinnen zu beteiligen.

Zum Sondereigentum gehören alle in den einzelnen Eigentumswohnungen liegenden Bereiche, exklusive der tragenden Wände. Mögliche Baumaßnahmen im Sondereigentum sind unter anderem:

• Einbau von neuen Fenstern und Innentüren
• Verlegung eines neuen Bodens
• Einbau eines neuen Wärmespeichers oder einer Therme
• Wechsel der sanitären Einrichtungen
• Sanierung des Balkonbodens

Als Anwalt für WEG-Recht helfe ich bei Fragen zu Ihren Rechten und Pflichten als Eigentümer oder Eigentümerin einer Wohnung im Rahmen der Eigentümerschaft. Zudem unterstütze ich Sie bei:

• der Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung
• der Durchsetzung von baulichen Veränderungen
• Fragen zu den Eigentumsverhältnissen
• Fragen zu den verwalterischen Tätigkeiten der Hausverwaltung
• Und vielem mehr