Was muss man bei einem Mietvertrag beachten?

Damit ein Mietvertrag rechtswirksam abgeschlossen wird, müssen bestimmte Aspekte in den Vertrag aufgenommen werden. Dazu zählen:

• Vor- und Nachname sowie Anschrift des Mieters / der Mieterin und des Vermieters / der Vermieterin
• Mietbeginn (und ggf. Mietende)
• Mietkonditionen (Kalt- bzw. Warmmiete sowie die Nebenkosten)
• Anschrift und genaue Beschreibung der Mietsache bzw. des Mietobjekts

Zu beachten ist jedoch, dass ein Mietvertrag grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden kann. Allerdings müssen mündlich vereinbarte Mietverträge stets unbefristet sein. Wird ein mündlicher Mietvertrag geschlossen, müssen sich beide Parteien über die wesentlichen Punkte des Vertrags (Mietobjekt, Konditionen etc.) einig sein.

In Deutschland werden Mietverhältnisse unbefristet abgeschlossen, wenn nichts anderes vereinbart wird. Soll ein Mietverhältnis befristet gelten, so muss das im Mietvertrag begründet werden. Die Begründung muss außerdem im Mietvertrag genau schriftlich festgehalten werden. Das Gesetz lässt hier lediglich drei Befristungsgründe zu:

• Der Vermieter / die Vermieterin möchte die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst bewohnen.
• Der Vermieter / die Vermieterin möchte das Haus bzw. die Wohnung umbauen bzw. abreißen, sodass die Nutzung als Wohnung (vorübergehend) nicht mehr möglich ist.
• Der Vermieter / die Vermieterin plant, die Wohnung für Angestellte zu nutzen.

Darüber hinaus ist es aus formalen Aspekten wichtig, dass der Mietvertrag eigenhändig von beiden Vertragsparteien unterschrieben wird.

Außerdem sollten Vermieter und Vermieterinnen stets darauf achten, den richtigen Vertrag für die Vermietung der Mietsache zu wählen. So lassen sich beispielsweise gewöhnliche Mietverträge und Beherbergungsverträge unterscheiden. Im Rahmen der Mietverträge kann zudem zwischen Verträgen zur Zwischen- und Untermiete differenziert werden.

Das Mietobjekt muss im Mietvertrag möglichst genau beschrieben werden. Zur genauen Beschreibung, die im Mietvertrag aufgeführt sein sollte, zählt:

• Anschrift des Mietobjekts
• Lage der Wohnung innerhalb eines Hauses (zum Beispiel Erdgeschoss links)
• die genaue Anzahl der Zimmer des Mietobjektes
• die Art der Zimmer

Die genaue Größe der Wohnung muss zwar nicht im Mietvertrag stehen, es empfiehlt sich jedoch, die Quadratmeterangaben aufzuführen. Für zukünftige Mieterhöhungen ist die Angabe der Größe beispielsweise von Vorteil.

Zusätzlich sollten Vermieter und Vermieterinnen im Mietvertrag beschreiben, welche weiteren Flächen durch den Mieter bzw. die Mieterin genutzt werden dürfen. Dazu können zum Beispiel Gartenflächen, Kellerabteile oder der Stellplatz für den Pkw zählen.

Die Erhöhung der Miete führt zwischen den Mietparteien häufig zu Meinungsverschiedenheiten bzw. Streitigkeiten. Vermieter und Vermieterinnen haben grundsätzlich verschiedene Möglichkeiten, die Miete bzw. Mieterhöhungen zu vereinbaren. Dabei besteht die Option, eine Staffelmiete im Mietvertrag festzulegen. Bei der Staffelmiete handelt es sich um eine Miete, die sich im Laufe der Mietzeit zu festgelegten Zeiten erhöht. Weitere Mieterhöhungen sind dann jedoch während der Mietzeit nicht möglich. Die Miete darf nur in dem Umfang steigen, wie es im Zuge der Staffelmiete im Vertrag festgehalten wurde.

Auch beim Thema „Schönheitsreparaturen“ gibt es immer wieder Meinungsverschiedenheiten zwischen Mietern / Mieterinnen und Vermietern / Vermieterinnen. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass es Sache des Vermieters bzw. der Vermieterin ist, das Mietobjekt in einem ordentlichen Zustand zu erhalten bzw. Renovierungen oder Sanierungen durchzuführen. Dafür erhält er im Gegenzug die Miete vom Mieter oder der Mieterin. In der Praxis verpflichten Vermieter und Vermieterinnen die Mieter und Mieterinnen jedoch häufig durch den Mietvertrag, bestimmte Schönheitsreparaturen oder Renovierungsmaßnahmen zu übernehmen. Diese Verpflichtungen sind zulässig, haben aber Grenzen. Zu den Schönheitsreparaturen, die von der meietenden Partei übernommen werden müssen, können die nachfolgenden Dinge gezählt werden:

• Tapezieren
• Anstreichen von Wänden bzw. Decken
• Verschließen von Bohrlöchern
• Streichen von Holzböden, Heizkörpern und Heizungsrohren
• Streichen der Türen bzw. Fenster von innen und außen

Schönheitsreparaturen, die über die aufgeführten Aspekte hinausgehen, müssen vom Mieter bzw. der Vermieterin nicht durchgeführt werden. Außerdem gibt es für die entsprechenden Reparaturen Fristen, die eingehalten werden müssen. So kann der Vermieter bzw. die Vermieterin beispielsweise nicht verlangen, dass jedes Jahr die Wohnung gestrichen werden muss.

In jedem Mietvertrag muss die Mietzeit geregelt werden. Da die meisten Mietverträge jedoch unbefristet abgeschlossen werden, reicht es aus, den Beginn des Mietverhältnisses festzulegen. In der Regel beginnen Mietverhältnisse am Anfang oder in der Mitte eines Monats. Es ist jedoch auch jeder andere Tag möglich. Bei befristeten Mietverträgen muss jedoch, neben dem Beginn des Mietverhältnisses, auch das Ende im Vertrag aufgeführt werden.

In manchen Mietverträge wird eine sogenannte Nachmieterklausel aufgenommen. Dabei handelt es sich um eine Vereinbarung zwischen Mieter / Mieterin und Vermieter / Vermieterin, die der ersten Partei die Option einräumt, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, wenn sie einen geeigneten Nachmieter bzw. eine Nachmieterin findet. Möchte ein Mieter bzw. eine Mieterin das Mietverhältnis also beispielsweise schon zum Ende des laufenden Monats beenden, so ist das möglich, wenn er bzw. sie dem Vermieter / der Vermieterin einen geeigneten Nachmieter oder eine Nachmieterin vorschlagen kann und dieser akzeptiert wird. Ansonsten muss die gesetzliche bzw. im Vertrag vereinbarte Kündigungsfrist eingehalten werden. Bei Verträgen ohne Nachmieterklausel kann der Vermieter bzw. die Vermieterin übrigens darauf bestehen, dass die Kündigungsfrist eingehalten wird. Viele Vermieter und Vermieterinnen lassen ihre Mieter und Mieterinnen dennoch vorzeitig aus dem Vertrag, wenn es einen geeigneten Nachmieter oder eine Nachmieterin gibt.

Die Gesamtmiete setzt sich aus folgenden Punkten zusammen:

• Grundmiete bzw. Kaltmiete
• Betriebs-, Heiz- bzw. Nebenkostenumlage
• Ggf. Zuschläge oder vereinbarte Vergütungen

Die Gesamtmiete wird auch als Warmmiete bezeichnet und muss von der mietenden Partei pünktlich auf das im Mietvertrag angegebene Konto des Vermieters bzw. der Vermieterin überwiesen werden.