Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird vor allem dann für Sie relevant, wenn Sie eine Wohnung erwerben möchten oder diese bereits in Ihrem Eigentum steht. Das WEG ist das Gesetz im deutschen Recht, das sich vorrangig mit Wohnungen auseinandersetzt, sowie der Eigentümergemeinschaft bei mehreren Eigentümern und Eigentümerinnen in einer Immobilie. Dabei regelt das WEG bei Mehrfamilienhäusern, welche Teile der Immobilie ausschließlich dem einzelnen Eigentümer bzw. der einzelnen Eigentümerin zustehen und welche Bestandteile allen Eigentümern und Eigentümerinnen gemeinschaftlich gehören.
Wird eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus gekauft, werden die Eigentümer und Eigentümerinnen automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft, die ebenfalls Rechte und Pflichten hat. Sollen dann bauliche Veränderungen an der Wohnung vorgenommen werden, betrifft dies meist auch Regelungen aus dem WEG. Welche das sind und was Sie dabei zu beachten haben, erfahren Sie hier.
Das Wichtigste in Kürze
- Bauliche Veränderungen sind in § 20 Abs. 1 WEG definiert.
- Ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit reicht aus, um die Vornahme baulicher Veränderungen zu gestatten.
- Grundsätzlich hat derjenige, der die bauliche Veränderung initiiert, die Kosten zu tragen.
Was sind bauliche Veränderungen und welche Regeln gelten?
Definiert werden bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG als Maßnahme, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht. Was genau unter dieser Definition zu verstehen ist, lässt sich aus dem Wortlaut nicht exakt entnehmen. Vielmehr hilft § 19 Abs. 2 WEG in Abgrenzung dazu weiter: Darin werden Erhaltungsmaßnahmen definiert als alle Maßnahmen, die der Erneuerung oder Auswechslung eines beschädigten Bauteils dienen. Während es bei diesen Maßnahmen und Reparaturen um die ordnungsgemäße Erhaltung geht, liegen bauliche Veränderungen dann vor, wenn diese Grenze überschritten wird.
Zudem betreffen bauliche Veränderungen auch das Gemeinschaftseigentum, welches nicht nur vorübergehend umgestaltet wird. Dies muss substantiell und auf Dauer erfolgen. Dabei verfolgt die bauliche Veränderung das Ziel, einen Neuzustand zu erschaffen, welcher auch rein optisch erfolgen kann. Dabei muss sich die Veränderung nachhaltig auf das Gemeinschaftseigentum auswirken und nicht leicht wieder rückgängig zu machen sein. Bauliche Veränderungen in diesem Sinne liegen zum Beispiel vor bei:
- der Errichtung einer Dachterrasse,
- dem Durchbruch von Wänden,
- einem Umbau des Balkons,
- der Errichtung einer Garage
- oder dem Einbau eines Aufzugs.
Einholen der Zustimmung: Was ist zu beachten?
Nach § 20 Abs. 2 WEG sind bestimmte bauliche Veränderungen privilegiert, wie zum Beispiel nach Nr. 1 bauliche Veränderungen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen oder dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (Nr. 2) dienen. Das bedeutet, dass der Eigentümer bzw. die Eigentümerin bei Vorliegen solcher Privilegierungen einen Anspruch auf Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer und -eigentümerinnen hat. Denn grundsätzlich bedarf jede bauliche Veränderung eines Beschlusses im Rahmen einer Eigentümerversammlung. Dabei kommt es allerdings nicht mehr auf die Zustimmung aller Eigentümer und Eigentümerinnen an. Dies wurde durch die Reformierung des WEG geändert: Mittlerweile reicht ein Beschluss mit einfacher Mehrheit aus, um die Vornahme baulicher Veränderungen zu gestatten.
Wer trägt die Kosten bei baulichen Veränderungen im WEG?
Bei baulichen Veränderungen, die von einem Eigentümer bzw. einer Eigentümerin aus der Eigentümergemeinschaft ausgehen, ist dieser bzw. diese grundsätzlich auch für die Kostentragung verantwortlich. Ausnahmen dazu bestehen nach § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 und Nr. 2 WEG dann, wenn die bauliche Veränderung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wird, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden oder deren Kosten amortisieren sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums. In diesen Fällen haben alle Wohnungseigentümer und -eigentümerinnen die Kosten nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen.
Fazit
Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft spielen ein harmonisches Miteinander und eine gute Abstimmung untereinander eine essentielle Rolle. Insbesondere wenn es um bauliche Veränderungen geht, sind alle Eigentümer und Eigentümerinnen unter den genannten Aspekten zu involvieren, um keinen zu benachteiligen. Kommt es innerhalb dieser Gemeinschaft zu Konflikten oder haben Sie Fragen rund um das Thema WEG-Recht, ist Ihr Anwalt für Wohneigentumsrecht, Uwe Heichel, lhr kompetenter Ansprechpartner. Vereinbaren Sie gerne einen Termin in der Kanzlei für weitere Informationen oder eine Ersteinschätzung Ihrer Angelegenheit.